viernes, diciembre 2, 2022
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Miguel Ángel Gutiérrez: “La única solución viable para abaratar el precio de la vivienda es que los Ayuntamientos se pongan las pilas en sus PGOU y se abran nuevos suelos urbanos para generar más oferta”

“Nada más triste para un promotor que anular ventas de edificios vendidos en un 70- 80% con todos los costes previos a la obra asumidos”

PROYGESA GRUPO INMOBILIARIO cuenta con más de 20 años de experiencia en el sector de la promoción y de la construcción. ¿Cómo ha sido la trayectoria de esta empresa desde sus inicios hasta la fecha?

Desde PROYGESA tenemos a nuestras espaldas 20 años de expe- riencia en el sector de la promoción y de la construcción, en los cuales hemos construido entre 14 y 15 edificios, lo que vienen siendo unas 650 viviendas.

A pesar de que hemos desarrollado principalmente nuestra actividad en Tenerife, hemos trabajado puntualmente en otras islas.

No obstante, e incidiendo en la pregunta, a lo largo de estos años hemos pasado por todos los ciclos del sector, altos y bajos, hemos sido capaces de sobrevivir a la crisis del 2008, posteriormente a la del 2020 y en la actualidad, estamos sobreviviendo al incremento de costes.

Consecuentemente, hemos pasado malos y buenos momentos, como todo el sector, y aún nos estamos lamiendo las heridas por la situación actual, pero nos quedamos con la experiencia para poder intentar mejorar cada día, evitando caer en futuras situaciones complejas.

Cabe decir que en la actualidad estamos comercializando productos externos ya terminados y procedentes de bancos al no poder hacer frente a la tediosa situación actual.

¿Cuáles son los principales cambios que está afrontando el mercado inmobiliario? ¿Han cambiado las demandas del potencial cliente?

Estamos en un momento en el que las circunstancias externas derivadas del COVID han cambiado nuestra forma de vivir, no sólo en el «CÓMO», sino en el «DÓNDE» queremos vivir. En este sentido, en torno a la vivienda se han creado nuevas necesidades.

Anteriormente, el cliente demandaba una casa únicamente para dormir y cumplimentar sus necesidades básicas, pero en la actualidad nos encontramos con que demanda algo más: terrazas, jardín, aislamientos, aire acondicionado y otros equipamientos, por si en algún momento tiene que volver a sufrir otro confinamiento.

Un aspecto de relevancia es que, tras 2 años de pandemia, no se pudieron independizar las nuevas generaciones de jóvenes que congelaron sus proyectos durante esos años y que, por ende, ahora salen en busca de su independencia, ya sea a través de un alquiler o de la compra de un inmueble.

¿Está el sector inmobiliario atendiendo a estas nuevas necesidades? ¿Tiene capacidad para ello?

Lo que a priori parece una gran oportunidad para el sector inmobiliario, en este momento no lo es a causa de 3+1 variables imprevistas que impiden sacar al mercado el producto deseado a un precio asequible para el comprador.

La primera de estas variables es de muy difícil solución. Nos encontramos con la escasez de suelo para fabricar viviendas. No se ha creado nuevo suelo urbano, lo que provoca que el precio de compra del suelo se dispare al alza.

Ahora se ve que la Administración local no ha hecho sus deberes. Una gran parte de los Ayuntamientos y, en general, la Administración no hace lo que debe hacer en cuanto a planeamiento me refiero, evita redactar un PGOU -Plan General de Ordenación Urbana- conforme a las necesidades reales estudiadas por los técnicos. Todo ello por miedo a los colectivos ecologistas y porque, evidentemente, aprobar un PGOU conforme a las necesidades del municipio lleva consigo decisiones poco populares y restan votos en las urnas. Considero que estos PGOU no deben estar en manos políticas, sino en los técnicos elegidos para planificar la ciudad que queremos para dentro de 20 años, que un cambio de Gobierno tanto en Ayuntamientos, Cabildos PIOT -Plan Insular Ordenación Territorial- o Gobierno de Canarias, no signifique que los estudios realizados por los técnicos se tiren a la basura o se modifiquen a criterios políticos, porque no son estos últimos los que tienen los datos de lo que se debe hacer a 20 años vista. Únicamente entran a gobernar por 4 años, se interesan porque se vean resultados en la legislatura, pero los asuntos estratégicos no se ven en los 4 años que dura la misma. No es posible que un cambio de gobierno provoque revocar la tramitación de 6, 7 u 8 años, con los costes que eso conlleva. Finalmente, el resultado de esta mala gestión deriva en que los ciudadanos deben soportar un sobrecoste de 10-15.000 euros media en su vivienda.

La segunda variable es el incremento de los materiales de construcción en más de un 25- 30%.

La tercera hace alusión a la inflación, la cual está devorando los ahorros de la sociedad y, por ende, de nuestros clientes.

Y por último, por si los 3 puntos anteriores fueran poco preocupantes, nos encontramos con un retraso para obtener licencias de obra superiores a los 8-12 meses en la gran mayoría de municipios de las islas. Otra vez la telaraña de la Administración vuelve a perturbar la necesidad de poner en el mercado el producto que se demanda en el momento que lo demanda el cliente.

En ese sentido, ¿está siendo la Administración un lastre para el sector inmobiliario dada su lentitud en los procesos?

Sí. Considero que, tal y como están organizados los ayuntamientos, los técnicos no pueden agilizar más los plazos, estoy en contacto con las gerencias de urbanismo de diferentes ayuntamientos y disponemos de excelentes profesionales trabajando en las áreas de urbanismo, pero la legislación vigente hace una telaraña de normativas que les consume muchísimo tiempo y de ahí esos retrasos.

De ahí que haya que modificar y proponga lo siguiente. Propongo un giro a la responsabilidad, dando más responsabilidad a todos los técnicos que intervienen en el proyecto de edificación. En otras palabras, que cuando firmen un proyecto de obra tengan responsabilidad civil si infringen la normativa vigente (PGOU, Normas subsidiarias urbanísticas, etc..). De esta forma, por mucho que el propietario de la edificación, bien sea autoconstrucción o promotor, pretenda optimizar algo más un proyecto y para ello tenga que salirse de las normas, el mismo técnico no permita hacerlo.

Con esto, el Ayuntamiento da de forma automática la Licencia y dispone de esos 8-10 meses para comprobar que se cumple la normativa vigente, si estuviese mal ejecutado el derribo sería responsabilidad civil de los técnicos (tendrían sus seguros de R.C o responsabilidad personal). De esta manera, reactivaríamos rápidamente la actividad constructiva y se generarían muchísimos puestos de trabajo en el momento en el que se necesita, no con el retraso de los permisos y licencias.

No obstante, nos encontramos también con problemas de alta relevancia como lo es la inflación, un problema que está afectando al empresario, pero también al cliente final…

Solo por dar un dato relevante, actualmente en la periferia de cualquier ciudad, los precios de la construcción ya sobrepasan los precios de venta del mercado actual, sin contar con costes de compra de suelo, arquitectos, impuestos, tasas municipales, costes indirectos, entre otros. Lo que deriva en que cada vez menos porcentaje de la sociedad podrá acceder a la compra de una vivienda.

En las obras que se han terminado en el último año el incremento de costes ha provocado que terminen con pérdidas reales de dos dígitos. En este sentido, nos hemos visto obligados a anular los contratos de las obras que se vendieron sobre plano hace un año, porque la nueva realidad hace inviable el desarrollo de la obra. Nada más triste para un promotor que anular ventas de edificios vendidos en un 70-80% con todos los costes previos a la obra asumidos.

Al mismo tiempo, nos encontramos con una situación empresarial difícil en todos los sectores. Todos arrastramos un desgaste económico que ha incidido negativamente en la tesorería de nuestras empresas.

Por suerte, gracias a nuestra madre naturaleza que nos ubicó en las Islas Canarias, donde tenemos nuestra eterna primavera, conseguimos tener el mejor clima de Europa y ser el destino preferido de los europeos. El turismo es el gran motor económico que tira de todos los sectores de las Islas.

Es por ello que se deben adoptar las políticas adecuadas para reformar la obsoleta planta alojativa, aportando subvenciones a futuro en la explotación para aquellos establecimientos hoteleros que incrementen sus estrellas. Solo con esto podríamos tener un empleo por debajo del deseado 5-6%, pero la realidad es que cualquier empresario que quiera iniciar una remodelación se enfrenta a unos trámites administrativos previos a la obra que se demoran 2-3 años. Para cuando pueda ejecutar las obras ya el proyecto estará obsoleto. Lo peor es que parece que vivimos en una sociedad que no es consciente de estos problemas, porque yo no he visto manifestaciones para que la Administración modifique determinados trámites y pueda actuar para solucionar los problemas.

A modo de conclusión, ¿qué aspectos deberían cambiar o mejorar para que este sector siga siendo uno de los motores económicos de Canarias?

En este mundo de la Promoción Inmobiliaria los costes son los que son, sean normales, moderadamente altos o altísimos como en la actualidad. La realidad pasa porque probablemente no volvamos a aquellos precios normales, quedándonos en los moderadamente altos, lo que conllevará a un sobre coste de la vivienda.

“Hoy en día hay que pensarlo dos veces antes de lanzarse a promover cualquier proyecto”

La única solución viable para abaratar el precio de la vivienda es que los Ayuntamientos se pongan las pilas en sus PGOU y se genere un exceso de suelo.

De no actuar de inmediato, la sociedad se verá abocada a perder la «cultura de la propiedad”, pasará de ser propietario de la vivienda en la que vive y que sirve como refugio de sus ahorros o de plan de pensiones futuro, a acudir al mercado del alquiler porque no tiene capacidad de ahorro. Los precios seguirán subiendo de no acometer las reformas en el sistema actual.

Hoy en día, ¿quién tiene la capacidad para ejecutar un gran parque de viviendas en alquiler? Solo hay dos agentes con la suficiente capacidad económica. Uno de ellos es la Administración pública a través de vivienda social y las grandes corporaciones, las cuales desembolsan los beneficios fuera de nuestro territorio.

Por todo lo anteriormente expuesto, ya no queda nada de aquella imagen del Promotor Inmobiliario en la que parecía que el sector era un jardín de rosas, hoy en día hay que pensarlo dos veces antes de lanzarse a promover cualquier proyecto.

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